Когда вы заходите в банк за машкантой, банкир чаще всего достанет готовую таблицу: "вот наш стандартный mix — 40% фикс, 30% прайм, 30% цмуда". Это удобно для банка. Это почти всегда удобно и для клиента — потому что попадает в регулятивные лимиты и в "усреднённую разумность".
Но "почти всегда" — это не "всегда вам". Стандартный mix оптимизирован под усреднённого заёмщика в усреднённой макроситуации. Если у вас есть конкретная гипотеза по поводу инфляции, ставок или своей карьеры — её можно встроить в композицию и получить заметно лучший результат на 25-летнем горизонте.
В этой статье — 6 классических архетипов mix с реальными числами на машканте 1 750 000 ₪ × 25 лет. Каждый архетип отражает свою макрогипотезу и свой профиль риска. В конце — фреймворк выбора и типичные ошибки в дизайне.
Три риска, против которых вы диверсифицируетесь
Прежде чем смотреть на mix-архетипы, полезно понять, что именно mix защищает. У вас три независимых источника риска:
1. Инфляционный риск (мадад)
Все цмуда маслулим растут на индекс потребительских цен. Если CPI годовой 2.4% — тело долга растёт на эту же ставку. Если CPI скакнёт до 5% (как в Израиле в 2022), цмуда часть растёт почти на 5% в год. Защита: уменьшить долю цмуда.
2. Ставочный риск (ЦБИ)
Прайм-маслул напрямую зависит от ставки Bank of Israel. Когда ЦБИ повышает ставку — ваш платёж по прайму растёт в следующем месяце. История последних 5 лет показывает амплитуду: ЦБ-ставка ходила от 0.1% до 4.75% — то есть прайм ходил от 1.6% до 6.25%. На большой машканте это разница в десятки тысяч шекелей в год. Защита: уменьшить долю прайма.
3. Риск пересмотра (мишутана-маслулим)
Мишутана-маслулим пересматривают ставку раз в 1, 5, 7 или 10 лет. В момент пересмотра банк смотрит на текущую рыночную ставку и предлагает обновлённый расчёт. Если на момент пересмотра ставки высокие — вы попадаете в дорогой период. Защита: не складывать все яйца в одну точку пересмотра; например, иметь маслулим к-5 и к-7 одновременно.
Mix похож на портфель акций. Если у вас весь портфель в одной компании — вы зависите от её судьбы. Если в 10 компаниях разных секторов — отдельная компания может упасть, портфель устоит. То же с машкантой: каждый маслул — это один "сектор" риска. Хороший mix — это набор маслулим, ставки на разные сценарии.
Регулятивная рамка
Bank of Israel заранее определил, в каких пределах вы можете "играть" с композицией. Это не запрет — это базовая рамка для здравой диверсификации:
- Минимум 34% машканты — на фиксированных маслулим (Калка квуа цмуда или ло цмуда).
- Максимум 66% — на переменных маслулим (прайм, мишутана).
- Пропорции внутри этих лимитов — на ваш выбор.
Эти лимиты — следствие уроков 2008 и 2022 годов, когда заёмщики с большой прайм-нагрузкой попали под кризис. Регулятор решил: пусть 1/3 машканты будет защищена от ставочных шоков.
6 классических архетипов mix
Ниже — 6 разных способов собрать одну и ту же машканту 1 750 000 ₪ на 25 лет. Каждый — это ставка на конкретный макросценарий. Все цифры платежей — реальные расчёты по формуле шпицера; "стоимость" агрегирована на горизонте 25 лет при текущем CPI 2.4%.
Никакого прайма, никакой мишутаны. Только фиксированные ставки. Платёж по основной части (70%) фиксирован полностью; цмуда часть (30%) растёт от мадада, но без сюрпризов по процентной ставке.
Стандартное предложение, которое получают 80% заёмщиков. Балансирует между тремя рисками: 40% защищены от всего, 30% играют на снижение ставок (прайм), 30% на низкую инфляцию (цмуда). Покрывает регуляторные требования без оптимизаций.
Регуляторный максимум прайма (66%) + минимум фикса (34%). Никакой цмуда — никакой инфляционной экспозиции. Бóльший первый платёж (потому что прайм-ставки сейчас высокие), но каждое снижение ЦБИ-ставки уменьшает платёж пропорционально.
Прогноз ЦБИ на конец 2026: снижение базовой ставки до 3.5% (с текущих 4.0%). Это означает прайм 5.0% вместо 5.5%. Прайм-маслулим автоматически перешли бы на новую ставку.
*В упрощённом сценарии "прайм не меняется". В реальности прайм будет колебаться — это и есть основной риск.
Никакой цмуда — никакой инфляционной экспозиции вообще. Платёж не растёт от мадада. Зато прайм-часть (50%) подвержена ставочному риску. Это умный выбор, если вы считаете, что инфляция вернётся.
Тонкость: в реальном инфляционном шоке ЦБ обычно поднимает ставку, чтобы инфляцию подавить. Это значит прайм пойдёт вверх. Так что архетип D не полностью изолирован — но он защищён от прямой индексации, а это главный канал воздействия инфляции на машканту.
*Без учёта возможного роста ЦБ-ставки в инфляционном сценарии.
Самая агрессивная композиция. Ставит на оба позитивных сценария одновременно: и снижение ЦБИ-ставки, и низкую инфляцию. Если оба сбудутся — экономия по сравнению с архетипом B составит ~60К ₪ за 25 лет.
Если хотя бы один не сбудется — переплата. Если оба не сбудутся (инфляционный шок + рост ставок) — это худший mix из всех.
Балансовый mix плюс государственная льгота закаут — 150 000 ₪ под 4% на 28 лет. Это сэкономит вам около 40 000 ₪ по сравнению с тем же объёмом по рыночной фикс-ставке. Все репатрианты в правах должны брать закаут.
Срок закаут — 28 лет, остальные маслулим — 25. Это term mismatching: дешёвую часть тянем дольше, дорогую закрываем быстрее. Подробнее об этой тактике — ниже.
Сравнительная таблица: все 6 архетипов
Один взгляд — и виден баланс между разными mix-стратегиями. Все цифры — на машканту 1.75М ₪ × 25 лет, базовый сценарий CPI 2.4%.
| Архетип | 1-й платёж | Год 25 | Всего | Доход семьи | Риск |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Бункер | 9 933 ₪ | 12 081 ₪ | 3 270 350 ₪ | 34 518 ₪ | Низкий |
| B. Балансовый | 10 026 ₪ | 12 175 ₪ | 3 298 363 ₪ | 34 785 ₪ | Средний |
| C. Снижение ЦБ | 10 641 ₪ | 10 641 ₪* | 3 192 211 ₪ | 30 402 ₪ | Высокий |
| D. Анти-инфляция | 10 591 ₪ | 10 591 ₪* | 3 177 271 ₪ | 30 260 ₪ | Средний |
| E. Оптимист | 9 893 ₪ | 12 181 ₪ | 3 277 341 ₪ | 34 804 ₪ | Высокий |
| F. Репатриант | 9 919 ₪ | 11 812 ₪ | 3 258 307 ₪ | 33 747 ₪ | Низкий |
*В упрощении "ставки не меняются". В реальности C и D будут иметь волатильность из-за изменений прайма.
Стресс-тест: инфляция 5%
Все архетипы выглядят похоже в базовом сценарии (разница в общем размере выплат — несколько процентов). Но они расходятся резко при стрессе. Прогоним те же mix через инфляционный шок CPI 5% (вместо текущих 2.4%):
| Архетип | Базовый сценарий | CPI 5% шок | Дельта |
|---|---|---|---|
| A. Бункер | 3 270 350 ₪ | 3 756 571 ₪ | +486 221 ₪ (+14.9%) |
| B. Балансовый | 3 298 363 ₪ | 3 784 584 ₪ | +486 221 ₪ (+14.7%) |
| C. Снижение ЦБ | 3 192 211 ₪ | 3 192 211 ₪* | +0 ₪ (+0%) |
| D. Анти-инфляция | 3 177 271 ₪ | 3 177 271 ₪* | +0 ₪ (+0%) |
| E. Оптимист | 3 277 341 ₪ | 3 795 149 ₪ | +517 808 ₪ (+15.8%) |
| F. Репатриант | 3 258 307 ₪ | 3 686 644 ₪ | +428 337 ₪ (+13.1%) |
Архетипы D и C — единственные с нулевой чувствительностью к мададу (никаких цмуда маслулим). Остальные пять архетипов получают +13–16% к общей стоимости в случае инфляционного шока.
Симуляция держит прайм-ставку постоянной. В реальном инфляционном шоке ЦБИ почти наверняка поднимет базовую ставку, чтобы подавить инфляцию — что поднимет прайм. Архетипы C и D, перегруженные праймом, получат удар через этот канал. Реальный стресс-тест на инфляцию должен моделировать и движение прайма — это можно сделать в калькуляторе, изменив ставки маслулим вручную.
Term mismatching: продвинутая тактика
Все маслулим в одной машканте не обязаны иметь одинаковый срок. Это редко используется заёмщиками, но банки соглашаются. Идея: дорогие маслулим (с высокими ставками) тянуть на коротком сроке, дешёвые — на длинном. Это term mismatching.
Пример: машканта 1.5М ₪. У вас mix:
- 500К Калка квуа ло цмуда @ 5.2% — на 15 лет (короче)
- 500К Прайм @ 5.5% — на 25 лет
- 500К Калка квуа цмуда @ 3.5% — на 25 лет
Эффект: первые 15 лет вы платите больше (по дорогой части), но потом эта часть исчезает — и платёж резко падает. Общая переплата меньше, потому что вы быстрее гасите самый дорогой долг.
Минус: первые 15 лет требуют большего дохода. Если у вас уже впритык — не подойдёт. Эта тактика для тех, у кого комфортный буфер на старте и есть запас.
Как выбрать архетип под себя
Типичные ошибки в дизайне mix
- Брать только то, что предложил один банк. Каждый банк предлагает разные ставки для разных маслулим. Идеальный mix может быть собран из маслулим от 2–3 банков (через посредничество консультанта, либо вы сами рассматриваете под перекредитование).
- Перегружать цмуда из-за низкой "номинальной ставки". Банкир показывает: "посмотрите, цмуда часть — всего 3.5%, выгодно!". А что суммарно за 25 лет вы доплатите 300–700К из-за индексации — не показывает.
- Игнорировать term mismatching. Большинство заёмщиков ставят одинаковый срок на все маслулим. Это удобно ментально, но субоптимально математически.
- Не учитывать свой income growth. Если ваш доход растёт по карьерной траектории — можете позволить себе керен шаву или агрессивный mix. Если доход стабильный (госслужба) — берите шпицер с консервативным mix.
- Брать готовый "пакет" от банка без сравнения. Готовые пакеты обычно на 0.1–0.3% хуже индивидуального mix. На 25-летнем горизонте это 50–150К ₪.
- Забывать про закаут (для репатриантов). Бесплатные деньги. Сотни тысяч теряются ежегодно потому что заёмщики не подают заявку.
Соберите свой архетип и стресс-тестируйте
В калькуляторе можно собрать любой mix, моделировать инфляцию 0–6%, и сразу видеть стоимость в разных сценариях.
Резюме
Mix — это не "случайная композиция, лишь бы покрыть регуляцию". Это осознанная ставка на конкретный макросценарий. Базовый mix B оптимален, если у вас нет гипотезы. Если есть — оптимизируйте: C под снижение ЦБ, D под инфляцию, F под олимовские льготы.
Главное — понимать, что выбираете. Каждый процент сдвига в композиции — это десятки тысяч шекелей за 25 лет. На большой машканте — сотни тысяч. Это не "ой ладно, как банк предложил", это реальные деньги, которые останутся у вас или уйдут банку.
Нужна помощь подобрать архетип?
6 архетипов — это рамка. Конкретный mix под вашу ситуацию (доход супругов, состав семьи, ожидания на 5 лет вперёд, планы продажи) — отдельная задача. Если хотите, чтобы это сделали с реальными ставками от 5 банков — закажите консультацию.
Заказать консультацию →