В прошлой статье мы упоминали 5 основных типов маслулим. На практике банки и регуляторы оперируют большим числом подтипов и комбинаций. Если разложить рынок израильских машкант на архетипы — получается ровно 10. Дальше — каждый со своей детальной механикой, формулой расчёта и сценарием, в котором он становится либо вашим лучшим другом, либо самым дорогим врагом.
Систематика: 3 оси классификации
Прежде чем разбирать конкретные маслулим, полезно понять, какие свойства их различают. Маслулим различаются по трём независимым осям:
Ось 1. Тип ставки
- Фиксированная — ставка зафиксирована на весь срок. Меняться не может, ни от ЦБ, ни от инфляции, ни от настроения банка.
- Переменная "прайм" — ставка = ставка Bank of Israel + спред банка (обычно 1.5%). Меняется каждый раз, когда ЦБ меняет ставку.
- Переменная периодическая (мишутана к-N) — ставка фиксируется на N лет (обычно 1, 2, 5, 7, 10), потом пересматривается до следующего периода.
Ось 2. Индексация
- Не цмуда (не индексирована) — тело долга и платёж не растут от мадада. Ставка отражает в себе ожидаемую инфляцию.
- Цмуда (индексирована по мададу) — каждый месяц долг и платёж индексируются по индексу потребительских цен. Номинальная ставка ниже, но реальная стоимость зависит от инфляции.
- Валютная (мат"и в долларах или евро) — долг номинирован в иностранной валюте. Платёж в шекелях, но зависит от курса.
Ось 3. Кому подходит
- Базовая — стандартный mix, любой заёмщик.
- Спекулятивная — требует понимания макроэкономики, ставка на конкретный сценарий.
- Льготная / специальная — закаут для репатриантов, маслул для атзмаим.
10 типов, которые мы разберём ниже — это все возможные комбинации этих осей, которые реально предлагают израильские банки в 2026.
Тип 1. Калка квуа ло цмуда
Самый предсказуемый тип. Ставка зафиксирована на весь срок, тело долга не растёт от инфляции. Платёж по шпицеру одинаковый каждый месяц, без сюрпризов.
Цена за безопасность — самая высокая ставка из всех. Банк понимает, что вы перекладываете на него все риски: инфляцию, ЦБ-ставку, рыночную волатильность. И берёт за это премию. На май 2026 типичный диапазон 5.0–6.0%.
Тип 2. Калка квуа цмуда
Та же фиксированная ставка, но долг и платёж индексируются по мададу каждый месяц. Номинальная ставка ниже не цмуда варианта на 1.5–2% — обычно 3.0–4.0%. Разница и есть "плата за индексацию".
Привлекательно по первой цифре, опасно по итоговой. Платёж стартует ниже не цмуда варианта, но за 25 лет при текущей инфляции 2.4% накопленный эффект почти удваивает остаток долга.
Тип 3. Прайм
Самый "живой" маслул. Ставка = ставка Bank of Israel + 1.5%. На май 2026: ЦБИ 4.0% → прайм 5.5%. Каждое решение ЦБ по ставке меняет ваш платёж в течение одного-двух месяцев.
Банки часто рекламируют прайм-маслул через "прайм минус X%" — это значит, что ваша ставка = прайм − X%. Например, "прайм минус 0.5%" сейчас = 5.0%. Этот "минус" — главный пункт переговоров: разница между прайм -0.3% и прайм -0.7% за 25 лет — это сотни тысяч шекелей.
Прайм в Израиле имеет дикую амплитуду. В 2021 он был 1.6% (ставка ЦБ 0.1% + 1.5%), к 2024 поднялся до 6.25%, сейчас 5.5%, прогноз ЦБИ — снижение к ~5% к концу 2026.
Bank of Israel ограничивает прайм-часть машканты 66% от общей суммы. Минимум 34% обязательно на фиксированных маслулим. Это сделано после уроков 2022 года, когда быстрый рост ЦБ-ставки вызвал кризис у заёмщиков с большой прайм-нагрузкой.
Тип 4. Мишутана к-5 ло цмуда
Компромисс между безопасностью фикса и гибкостью прайма. Ставка фиксирована на 5 лет, затем пересматривается под актуальные рыночные условия (обычно привязана к доходности гособлигаций соответствующей дюрации). Не индексируется по мададу.
Ставка обычно ниже фикса не цмуда на 0.3–0.7%, на май 2026 — 4.5–5.0%. Через 5 лет вы либо принимаете новую ставку, либо рефинансируетесь — обычно без штрафов за досрочное погашение, потому что точка пересмотра считается естественной точкой выхода.
Тип 5. Мишутана к-5 цмуда
Самая агрессивная "номинальная" ставка из всех маслулим — обычно 3.0–3.5% на май 2026. Но это ставка ставит вас под двойной риск: и пересмотра рыночной ставки каждые 5 лет, и индексации по мададу каждый месяц.
Этот маслул — это ставка на сценарий "и инфляция останется низкой, и ставки ЦБ упадут". Если оба сбудутся — действительно сэкономите. Если хоть один не сбудется — переплатите.
Тип 6. Короткопериодическая мишутана (к-1, к-2)
Ставка пересматривается каждый год или два. По сути приближается к прайму по волатильности, но без жёсткой привязки к ЦБ. Используется редко — обычно как мост к ожидаемому скорому рефинансированию.
Например: вы знаете, что через 2 года получите крупное наследство или продадите старую квартиру. Берёте к-2 цмуда под низкую ставку (~2.8% на май 2026), через 2 года закрываете без штрафа. Это работает.
Тип 7. Длиннопериодическая мишутана (к-7, к-10)
По поведению ближе к фиксу. Ставка фиксирована на 7 или 10 лет — это уже значимый горизонт планирования. Ставка обычно между мишутана к-5 и калка квуа, на май 2026 — 4.5–5.5% для не цмуда варианта.
Предлагают не все банки. Используется редко, но иногда имеет смысл для заёмщиков, которые точно планируют продажу квартиры в районе 7–10 лет (например, военные с переводом раз в декаду, или иностранцы с временными визами).
Тип 8. Машканта закаут (льготная для репатриантов)
Государственная программа Министерства жилищного строительства. Часть машканты (не вся!) оформляется на льготных условиях: ставка ниже рыночной, срок до 28 лет, без некоторых стандартных сборов.
Сумма зависит от состава семьи, числа детей, статуса олим, военной службы. Типичные диапазоны на 2026:
- Одиночный оле без детей — 30 000–60 000 ₪
- Семья из 2 человек — 70 000–120 000 ₪
- Семья с 1–2 детьми — 100 000–180 000 ₪
- Семья с 3+ детьми — до 200 000 ₪+
Закаут — это часть общей машканты, обычно 5–10% от общей суммы. Она встраивается в mix как один из маслулим. Многие репатрианты забывают про закаут или думают что это что-то отдельное — и теряют десятки тысяч шекелей. Если вы оле в первые 10–15 лет в стране — точно подавайте заявку.
Тип 9. Валютная (мат"и) — USD / EUR
Долг номинирован в долларах или евро, платежи в шекелях. Каждый месяц размер платежа в шекелях зависит от текущего курса. Ставка обычно ниже шекельной — 3.5–5.0% для долларовых, привязанных к LIBOR/SOFR + спред.
Ограничения существенные: фиксированная ставка возможна только до 10 лет, потом обязательная переменная. Долларовые маслулим часто без штрафа за досрочное погашение.
Главный риск — валютный. Падение шекеля к доллару на 10% увеличивает ваш платёж в шекелях ровно на эти 10%. Это происходит независимо от того, что у вас происходит с зарплатой и расходами.
Тип 10. Pre-packaged hybrid (банковские mix-продукты)
Не самостоятельный маслул, а готовая композиция нескольких маслулим в одну "упаковку". Банки маркетируют их как "Машканта Plus", "Бесгакя", "Хатуба", "Декель" и т.п. — у каждого банка свой брендинг.
Типичная структура: 33% фикс не цмуда + 33% прайм + 34% фикс цмуда — то есть строго на регулятивные лимиты. Иногда добавляют закаут как четвёртый компонент.
Удобство: одно решение, не нужно собирать mix самому. Цена: вы теряете гибкость кастомизации, и обычно эффективная ставка на 0.1–0.3% хуже, чем у тщательно собранного индивидуального mix.
Сравнительная таблица всех 10 типов
Краткая шпаргалка. Расчёт первого платежа везде на одинаковую сумму — 500 000 ₪ на 25 лет.
| # | Тип | Индекс. | Перем. | Ставка май 2026 | Первый платёж | Риск | Для кого |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Калка квуа ло цмуда | — | — | 5.0–6.0% | 2 981 ₪ | Низкий | Основа любого mix |
| 02 | Калка квуа цмуда | Мадад | — | 3.0–4.0% | 2 503 ₪ | Средний | Низкая инфляция |
| 03 | Прайм | — | Ежемес. | 5.0–5.5% | 2 923 ₪ | Высокий | Ожидается снижение ставок |
| 04 | Мишутана к-5 ло цмуда | — | Каждые 5 лет | 4.5–5.0% | 2 866 ₪ | Средний | Компромисс |
| 05 | Мишутана к-5 цмуда | Мадад | Каждые 5 лет | 3.0–3.5% | 2 422 ₪ | Высокий | Оптимисты по макро |
| 06 | Мишутана к-1, к-2 | Мадад | Каждые 1–2 года | 2.8–3.5% | ~2 350 ₪ | Высокий | Краткосрочный мост |
| 07 | Мишутана к-7, к-10 | — | Каждые 7–10 лет | 4.5–5.5% | 2 866 ₪ | Низкий | Известный горизонт |
| 08 | Закаут (для олим) | — | — | ~4.0% | ~2 640 ₪ | Минимальный | Все репатрианты |
| 09 | USD / EUR валютная | Курс | Зависит | 3.5–5.0% | Варьирует | Высокий | Доход в инвалюте |
| 10 | Готовый mix-пакет | Зависит | Зависит | Зависит | Варьирует | Средний | Те, кто не хочет вникать |
Когда какой выбирать — decision framework
Универсального ответа "лучший маслул" не существует. Зависит от вашего профиля, ожиданий по макро и горизонта. Вот рабочий фреймворк:
Базовые правила
Правильный mix — это не про "самую низкую ставку" в моменте. Это про то, чтобы у вас оставались силы платить через 5, 10, 25 лет при любом возможном макросценарии. Берите ставку не за то, что она маленькая сейчас, а за то, что вы выдержите её и через шок.
Соберите свой mix и сравните сценарии
Калькулятор позволяет добавить любое число маслулим, переключать шпицер/керен шаву, моделировать инфляцию 0–6%.
Регулятивные ограничения mix
Bank of Israel установил несколько правил, которые ограничивают, как вы можете комбинировать маслулим:
- Минимум 34% машканты должно быть на фиксированной ставке (Типы 1, 2, 7, 8).
- Максимум 66% на переменных ставках (Типы 3, 4, 5, 6).
- Минимум 25% первого взноса для первой квартиры (LTV ≤75%).
- Минимум 50% первого взноса для инвестиционной квартиры или нерезидентов.
- Платёж не должен превышать 40% чистого дохода семьи (банки обычно требуют 35%).
Калькулятор машканты на нашем сайте автоматически проверяет ваш сценарий на соответствие — флаги появляются справа, если что-то нарушено.
Резюме
10 типов маслулим — это не "10 одинаково хороших опций". Это палитра, из которой вы собираете решение под свою конкретную ситуацию: ваш доход, ваш горизонт, ваши ожидания по макро, ваше отношение к риску.
На май 2026 базовый mix для типичной семьи с первой квартирой выглядит так: 40% Тип 1 (фикс не цмуда) + 30% Тип 3 (прайм) + 30% Тип 2 (фикс цмуда). Это сбалансированно по риску, соответствует регуляции, и использует текущий момент (высокая прайм-ставка с прогнозом снижения).
Но это типовой ответ. Ваш реальный mix зависит от вашей конкретной ситуации — и именно её мы разбираем в следующих cluster-статьях.
Не уверены, как собрать ваш mix?
10 типов маслулим звучит много. На практике большинство людей не выбирают между всеми 10 — у них 3–4 реально подходящих варианта. Помочь определить, какие именно подходят вам, можно за одну консультацию.
Заказать консультацию →