Mihzur (מחזור משכנתא — «перекредитование машканты») — это закрытие текущей машканты и оформление новой, обычно в другом банке или на других условиях. На бумаге механика проста: банк выплачивает остаток вашего долга вашему текущему банку, и теперь вы должны новому банку — но по новой ставке, новому сроку и (часто) новому миксу маслулим.
На практике это решение из разряда тех, где «по умолчанию» большинство людей теряют деньги. Не потому, что mihzur — плохая идея. А потому, что считают неправильно: смотрят на новую ставку, видят «на 0.5% ниже», радуются, подписывают — и узнают про heun только потом, когда подписать обратно уже нельзя.
Эта статья — пошаговая инструкция, как считать правильно: что входит в затраты, как оценить heun до похода в банк, какое правило большого пальца применять и где встроенный калькулятор окупаемости.
1. Когда mihzur оправдан: правило большого пальца
Прежде чем погружаться в формулы — простой ориентир, который работает в 80% случаев:
Mihzur стоит рассматривать, если выполнены ВСЕ три условия: (1) разница между вашей текущей средневзвешенной ставкой и новой не менее 1.0%; (2) у вас осталось не менее 8 лет до конца машканты; (3) остаток долга не менее 500 000 ₪.
Логика проста. Затраты на mihzur (heun + сборы) — это фиксированные деньги «на входе». Экономия от новой ставки — это поток платежей, разлитый на остаток срока. Чем больше остаток и длиннее срок, тем больше места, чтобы экономия «съела» затраты и оставила вас в плюсе.
Если у вас осталось 5 лет и 300 000 ₪ — даже падение ставки на 1% даст экономию ~30К₪, из которых heun + сборы заберут 20–25К₪. На остатке выигрыш в 5–10К₪ может потеряться из-за непредвиденных деталей (изменение страховки, замена оценки, юрист). Овчинка не стоит выделки.
Если у вас 1.5М ₪ остатка, 22 года впереди и ставка упала с 5.5% до 4.0% — экономия будет очень крупной, и mihzur почти гарантированно оправдан. Но даже здесь надо считать, потому что heun может быть не 60К, а 120К — и отнять две трети выигрыша.
2. Из чего складываются затраты
Когда вы делаете mihzur, оплачиваете шесть категорий затрат. Все, кроме heun, относительно предсказуемы:
| Категория | Типичная сумма | Что это |
|---|---|---|
| Heun калькалит | 2–6% от остатка | Компенсация банку за разницу ставок (см. часть 3) |
| Heun хецем | 300–800 ₪ | Операционный сбор банка за досрочное закрытие |
| Новая оценка квартиры (шамаут) | 1 200–2 500 ₪ | Новый банк требует свежую оценку. Цена зависит от размера квартиры |
| Юрист | 3 000–7 000 ₪ | Оформление новой машканты, регистрация изменений в Tabu и rasham |
| Новый битуах хаим / битуах нехес | 0–500 ₪/мес × срок | Если меняете страховщика — единоразовая разница в премии. Часто можно сохранить старого |
| Открытие машканты в новом банке | 300–800 ₪ | Сбор за оформление новой машканты |
| Итого «прочие» (без heun) | 5 000–11 000 ₪ | Это нижняя граница, не зависящая от размера остатка |
Если ваша текущая машканта была оформлена с банковским брокером по битуах хаим (страховке жизни), то при mihzur вы можете в любом случае перейти на прямого страховщика — это экономит 30–50% месячной премии. На длинном горизонте это десятки тысяч ₪. См. cluster-статью «Страхование машканты».
3. Heun: что это и как считают
Heun калькалит (חיון כלכלי — «экономический штраф») — это компенсация банку за то, что вы досрочно гасите фиксированную часть машканты в момент, когда рыночные ставки ниже вашей. Логика банка: он выдал вам 1.5М под 5.5% на 25 лет, ожидая получить определённую сумму процентов. Если вы гасите раньше, банк должен переразместить эти деньги — но уже под 4.5%. Разницу банк компенсирует за ваш счёт через heun.
Какие маслулим подлежат heun
- Калка квуа (фикс) — да, heun применяется в полной мере. И не цмуда, и цмуда.
- Прайм — нет heun. Ставка переменная по определению, банк не «зарабатывает» на ней лишнего.
- Мишутана к-N — heun применяется, кроме точек пересмотра (раз в N лет). В эти точки вы можете гасить досрочно без heun. Это важно: правильный timing mihzur может полностью обнулить heun по мишутане.
- Закаут — heun применяется, но обычно меньше, чем по обычному фиксу.
Формула heun (упрощённо)
Реальная формула Bank of Israel сложная и использует «среднюю взвешенную ставку» по всем банкам, опубликованную Министерством финансов. Для оценки до похода в банк используется упрощённая аппроксимация:
Heun ≈ Остаток × Разница_ставок × Лет_оставшихся × 0.4–0.5
Где разница ставок = (старая − средняя_рыночная), в долях единицы. Коэффициент 0.4–0.5 — это поправка на амортизацию (остаток уменьшается с каждым месяцем).
Пример: 1.2М остатка, ваша ставка 5.5%, средняя рыночная 4.5%, осталось 18 лет.
Heun ≈ 1 200 000 × 0.01 × 18 × 0.45 = 97 200 ₪
Это оценка «на конверте», точная цифра будет в калькуляторе банка. Но порядок величины она даёт правильный — и этого достаточно, чтобы решить, стоит ли вообще идти в банк за уточнением.
Когда heun равен нулю
- Точка пересмотра мишутана. Если в этом месяце ваша мишутана к-5 пересматривается — гасите её без heun. Если у вас несколько мишутан с разными датами — координируйте mihzur под ближайшую точку.
- Прайм-часть. Всегда без heun.
- Цмудая часть, если мадад накопленная разница «съела» ставочную разницу. Технический нюанс, банк уточнит.
- Закаут после 10 лет. На последних годах закаут heun обычно небольшой.
Чем ближе ваша ставка к текущей рыночной — тем меньше heun. Чем меньше осталось до конца машканты — тем меньше heun. Чем больше у вас прайма и меньше фикса — тем меньше heun. Heun — это «налог за хорошие старые ставки».
4. Интерактивный калькулятор окупаемости
Введите параметры вашей текущей машканты и предлагаемой новой ставки. Калькулятор посчитает экономию, оценит heun, сложит все затраты и покажет, окупится ли mihzur — и за какой срок.
5. Три сценария — на одном остатке 1.2М ₪, 20 лет
Чтобы показать механику в действии — три сценария с одинаковым стартом (остаток 1.2М ₪, осталось 20 лет, текущая средневзвешенная 5.2%, фикс/мишутана 66% mix):
| Сценарий | Новая ставка | Экономия в платежах |
Heun + прочее |
Чистая | Вердикт |
|---|---|---|---|---|---|
| А. Ставки упали на 0.5% | 4.7% | ~79 000 ₪ | ~52 000 ₪ | +27 000 ₪ | Скорее ДА |
| Б. Ставки упали на 1.2% | 4.0% | ~190 000 ₪ | ~135 000 ₪ | +55 000 ₪ | ДА |
| В. Ставки выросли на 0.3% | 5.5% | −48 000 ₪ | ~8 000 ₪ | −56 000 ₪ | НЕТ |
| Г. Малое падение 0.2% | 5.0% | ~32 000 ₪ | ~30 000 ₪ | +2 000 ₪ | На грани, лучше подождать |
Видно: эффект ассимметричный. Падение на 0.5% — это «зона неопределённости», в которой чистый выигрыш сильно зависит от точного heun и прочих затрат. Падение на 1%+ — почти всегда «зелёный свет», разница масштабна. Малое падение менее 0.4% — обычно «не лезь»: выигрыш съедается одной только неучтённой статьёй затрат.
Каплан подписали машканту в 2023 году на 1.5М₪ под средневзвешенную 6.2% (ставки тогда были высокие). К началу 2026 ставки упали — банк предлагает 5.0% на остаток ~1.35М₪ с 22 годами до конца.
Разница: 1.2%. Heun ≈ 1.35M × 0.012 × 22 × 0.45 × 0.66 = ~106 000 ₪. Прочие: 8 000 ₪. Экономия в платежах за 22 года ≈ ~218 000 ₪.
Чистая: ~104 000 ₪ в плюс. Окупаемость — около 14 месяцев. Mihzur — оправдан, и сильно.
6. Процесс mihzur: 7 шагов
Прогоните свой кейс через калькулятор выше
Если получается чистая экономия меньше 15 000 ₪ — стоит ещё подумать. Меньше 5 000 ₪ — почти точно не стоит идти в банк.
Запросите официальный heun-калькулятор в вашем банке
Вы имеете право бесплатно получить эту бумагу. Банк обязан выдать в течение 7 дней. Сравните с оценкой из калькулятора — обычно совпадает в пределах ±20%.
Получите предложения от 3–4 других банков
Mihzur — это в первую очередь торг. Каждый банк предложит свою новую ставку и mix. Иногда разница между двумя «лучшими» — 0.2%, и за 20 лет это десятки тысяч ₪.
Пересоставьте mix с нуля
Это шанс изменить mix, не только ставку. Возможно сейчас выгоднее увеличить долю прайма (если вы ждёте дальнейшее снижение ЦБ) или, наоборот, зафиксировать больше фикса (если ждёте рост инфляции). См. cluster-статью «Mix машканты: 6 архетипов».
Назначьте дату закрытия около точки пересмотра мишутаны
Если в вашем текущем mix есть мишутана к-5, узнайте, когда ближайшая точка пересмотра. Если она через 6 месяцев — подождите эти 6 месяцев. На этой точке heun по мишутане = 0 — экономия может составить 20–40К ₪.
Подпишите новую машканту, банк выплатит старую
Технически: новый банк сам переводит сумму остатка в старый, закрывает там договор и регистрирует новую машканту на квартиру. Вы только подписываете бумаги.
Проверьте, что старая машканта реально закрыта
Через 30 дней после mihzur запросите выписку из старого банка — убедитесь, что баланс = 0 и машканта закрыта в реестре (Tabu / Rasham ha-Mashkanot). Изредка бывают технические задержки, и старый банк продолжает списывать платежи. Лучше проконтролировать.
7. Типичные ошибки
- Считать только ставку, не считать heun. Самая дорогая ошибка. Видят «6.0% → 5.0%, давайте делать!», подписывают — потом узнают, что heun 120К₪ забрал почти всю экономию.
- Не учитывать оставшийся срок. Mihzur на остатке в 4 года и 250К₪ практически никогда не окупается — слишком мало времени, чтобы 0.5% превратились во что-то осмысленное.
- Идти к тому же банку. Свой текущий банк не заинтересован уменьшать вам ставку — это его прибыль. Шанс серьёзного снижения от него — около 30%. Шанс снижения от конкурента — около 70%. Идите к конкурентам.
- Не торговаться по heun. Сам heun может быть слегка договорным: банк иногда «прощает» heun хецем (300–800 ₪) или часть heun калькалит, если вы остаётесь в том же банке для будущих кредитов.
- Делать mihzur ради «понижения платежа». Иногда люди рефинансируют не ради меньшей ставки, а ради растягивания срока (с 15 до 25 лет, чтобы платёж стал меньше). Это создаёт иллюзию экономии — но в реальности увеличивает общую переплату. Корректнее использовать mihzur только когда есть реальная экономия ставки.
- Игнорировать страховку при mihzur. При новом договоре банк часто пытается продать вам свой битуах хаим. Прямой страховщик дешевле на 30–50% — это десятки тысяч ₪ за оставшийся срок. См. cluster-статью «Страхование машканты».
- Не зафиксировать предложение в письменном виде. Устные обещания банковского представителя могут «забыться» к моменту подписания. Требуйте письменное предложение со всеми параметрами mix и ставок.
Полный калькулятор машканты
Для моделирования полной новой машканты с разбивкой по mix маслулим, мададом и шпицером/керен шавой — используйте основной калькулятор.
8. FAQ
Технически — да, это называется «mihzur пенимий» (внутренний). Но банк редко серьёзно снижает ставку для своего же клиента: ему нет резона уступать прибыль. Mihzur у конкурента почти всегда даёт более выгодные условия. Используйте внутреннее предложение только как «нижнюю планку» в торгах с конкурентами.
Если у вас 50%+ в прайм, mihzur менее интересен: heun на прайм = 0, но и экономия по прайму = 0 (ставка следует за ЦБ, в любом банке будет +/− та же). Mihzur осмысленен в основном для фиксированной части. Если у вас 80% фикс и 20% прайм — да. Если 80% прайм и 20% фикс — выигрыш от mihzur будет небольшой.
Да, и больше, чем при первой машканте. Mihzur — это новый кредитный анализ. Если за прошедшие годы у вас появились просрочки, новые крупные кредиты, или доход упал — банк может предложить mihzur по менее выгодной ставке, чем вы ожидаете. Перед началом запросите свою кредитную историю в BDI (Beneish Data Information) — обычно бесплатно.
Нет, это разные вещи. Аранона привязана к квартире и муниципалитету, а не к структуре машканты. Mihzur меняет только условия кредита — не статус квартиры.
Технически да. Юридического ограничения на число mihzur нет. Но: каждый mihzur стоит «прочих» 5–11 тыс ₪, и heun будет начисляться заново на новую фикс-часть. На практике повторный mihzur через 2 года имеет смысл только при падении ставки ещё на 1%+ от текущей.
Закаут — это часть условий программы Министерства строительства, а не банка. При mihzur вы технически закрываете её и теряете льготную ставку 4%. Повторно открыть закаут в новой машканте, как правило, нельзя — программа предусматривает её одно использование. Поэтому если у вас существенный закаут — mihzur обычно не оправдан: вы потеряете льготную ставку, ради которой её и брали.
Обычно 4–8 недель, если без сложностей. Из них: 1–2 недели сбор документов, 1–2 недели одобрение в новом банке, 1 неделя на оценку, 1 неделя на юристов и регистрацию. Если в текущей машканте сложный mix с разными точками пересмотра — может быть дольше.
Чтобы не запутаться в heun и mix
Mihzur — одна из тех тем, где «дьявол в деталях». Точный heun, оптимальная дата закрытия, новый mix с учётом текущего макропрогноза — всё это легко проиграть на 50К ₪, даже когда базовое решение правильное. Если хотите, чтобы это разобрали под вашу ситуацию и сравнили предложения 3–4 банков — закажите консультацию.
Заказать консультацию →