Покупка второй квартиры — частая ситуация в Израиле. Семьи покупают вторую для сдачи (инвестиция), для родителей-репатриантов, для повзрослевших детей, для дачи. Финансово эта сделка устроена принципиально иначе, чем покупка первой: регуляция Bank of Israel ужесточена, налог на покупку резко выше, и сама структура финансирования сложнее.
Главное отличие — в логике банка. При первой машканте банк смотрит на вас как на «человека, покупающего дом для жизни». Это понятная и «полезная» сделка с точки зрения регулятора. Вторая квартира — это инвестиция или второй актив, и регулятор хочет ограничить кредитование таких сделок, чтобы избежать пузыря на рынке. Отсюда более жёсткие лимиты.
Регуляция БИ для второй квартиры: LTV максимум 50% (вместо 75% для первой), лимит платежей ≤ 40% дохода СУММАРНО (старая машканта + новая), банк проверяет обе машканты одновременно. Налог на покупку: 8% флэт на первые 6.05М ₪ (без нулевой полосы как у первой). 3 опции финансирования: (1) отдельная машканта на новую с LTV 50%, (2) mihzur старой с увеличением суммы под залог обеих квартир, (3) машканта на новую с поручительством существующей. Учёт арендного дохода: банк засчитывает 70–80% от заявленной аренды. До 5 000 ₪/мес доход от аренды освобождён от подоходного налога.
Регуляция БИ: что изменилось для второй
Bank of Israel применяет к покупке второй квартиры более жёсткие лимиты — это инструмент макропруденциальной политики (борьба с перегревом рынка недвижимости). Главные параметры на май 2026:
| Параметр | Первая квартира резидента | Вторая квартира |
|---|---|---|
| Максимальный LTV | 75% | 50% |
| Своих средств минимум | 25% | 50% |
| Лимит платежа | 40% дохода | 40% дохода СУММАРНО |
| Минимум фикса в mix | 34% | 34% |
| Максимум прайма в mix | 33% | 33% |
| Типовая надбавка к ставке | — | +0.2–0.5% |
| Налог на покупку (2.5М ₪) | ~20 565 ₪ | 200 000 ₪ |
Ключевое слово — «суммарно» в лимите платежа. Банк смотрит на ваш доход и вычитает оба платежа машканты — текущей и новой. Если суммарно платежи превышают 40% дохода — отказ или снижение суммы.
«Вторая квартира» определяется по факту владения недвижимостью на момент сделки. Если у вас есть доля в любой квартире (например, 25% в квартире родителей, унаследованная) — банк может зачесть это как «первую квартиру» и применить ограничения второй ко всей новой покупке. Уточните в банке заранее, до подачи документов.
Налог на покупку: главный «удар»
Для первой квартиры резидента-израильтянина действует ступенчатая шкала с большой нулевой полосой: 0% на первые ~1.98М ₪, потом 3.5%, 5%, и т.д. Для второй квартиры — другая шкала, без нулевой полосы:
- 8.0% на первые 6.05 млн ₪
- 10.0% выше
На квартиру 1.7М ₪ налог составит 136 000 ₪ — почти столько же, как сама стоимость своих средств для первой квартиры в той же ценовой категории. Этот налог платится в течение 60 дней с подписания сделки, наличными.
Налог часто оказывается самой большой неприятной неожиданностью для семей, покупающих вторую квартиру. Закладывайте его в бюджет с самого начала.
3 опции финансирования
Самая прямая схема. Подаёте на новую машканту в банк, обеспеченную второй квартирой. Старая машканта остаётся неизменной. Максимальный LTV: 50% стоимости второй квартиры.
- Простая структура — две независимые сделки
- Старая квартира не «втягивается» в новую
- Можно выбрать другой банк, если в текущем условия плохие
- Нужно 50% своих средств — большая сумма
- Надбавка к ставке +0.2–0.5%
- Нужно проходить через стандартный процесс одобрения (5–8 недель)
Изящная схема для семей с существующей машкантой и значительным капиталом в первой квартире. Текущую машканту рефинансируете с увеличением суммы до объединённой машканты, обеспеченной залогом обеих квартир. Эту единую сумму используете для покупки второй.
Пример: Старая машканта 700К ₪ на квартире 2.4М ₪ → mihzur до 1.55М ₪, обеспечен залогом обеих квартир (общая стоимость 4.1М). Эффективный LTV объединённой машканты — 37.8%, что комфортно для банка.
- Часто ставка ниже, чем у отдельной 2-й машканты (большой залог)
- Один договор, один платёж — проще управлять
- Можно использовать капитал первой квартиры
- Обе квартиры под залогом — в случае дефолта банк может забрать любую
- Сложнее продать одну из квартир (нужен «расщепление» машканты)
- Heun на старую машканту, если она фикс
Гибрид: новая машканта на 2-ю квартиру, обеспеченная и самой 2-й квартирой, и дополнительным залогом части первой. Это позволяет получить LTV выше 50% на вторую квартиру, потому что банк видит более широкое обеспечение.
Не все банки готовы на эту схему — она требует индивидуального согласования. На практике предлагают 2–3 крупных банка для клиентов с историей.
- Можно получить машканту на 2-ю выше 50% LTV
- Старая машканта остаётся без изменений
- Гибкость в выборе условий
- Сложная юридическая структура — больше работы для адвоката
- Не все банки соглашаются
- Старая квартира частично «обременена» новой машкантой
Учёт арендного дохода
Если вы покупаете вторую квартиру для сдачи в аренду, банк может учесть будущий арендный доход при оценке вашей платёжеспособности. Это часто превращает «не проходящий» расчёт в «проходящий».
Как банк считает
Стандартная формула: 70–80% от заявленной аренды засчитывается как доход. Это «дисконт» на риски: аренда может опуститься, квартира может пустовать, могут быть периоды простоя.
Например, заявленная аренда 7 000 ₪/мес → банк зачтёт 4 900–5 600 ₪/мес как дополнительный доход семьи. Это сразу увеличивает лимит платежа на 1 960–2 240 ₪/мес.
Как доказать арендный доход
Несколько вариантов в порядке убывания убедительности:
- Действующий договор аренды на эту же квартиру (если квартира уже сдаётся продавцом) — самое сильное доказательство.
- Сравнительный анализ цен аренды в районе от лицензированного шамая (оценщика) — приемлемое доказательство.
- Объявления похожих квартир в районе — слабое, но банк иногда принимает с дисконтом 30–40%.
Налоги на доход от аренды
В Израиле доход от аренды жилой недвижимости облагается налогом по специальной шкале — обычно более льготной, чем стандартный подоходный налог:
| Доход от аренды (на семью, не на квартиру) | Налоговый режим |
|---|---|
| До 5 654 ₪/мес * | 0% — полное освобождение |
| 5 654 – 10 500 ₪/мес | Пониженная ставка 10% |
| Свыше 10 500 ₪/мес | Стандартная подоходная шкала (10–50%) |
* Лимит ежегодно индексируется; на 2026 — ~5 654 ₪/мес или 67 850 ₪/год. Проверяйте актуальные цифры в Расут ха-Мисим перед сделкой.
Для большинства одиночных инвестиционных квартир (аренда 4 000–8 000 ₪/мес) попадаете в первые две категории — налог либо нулевой, либо 10%. Это одна из причин, почему инвестиция в квартиру для аренды в Израиле остаётся популярной.
Освобождение от налога до 5 654 ₪/мес действует только для жилья, сданного для проживания (не для коммерции, не для краткосрочной сдачи Airbnb). Для Airbnb действует стандартная подоходная шкала, плюс НДС если оборот значительный.
Кейс семьи Беркович
Контекст: Семья Беркович (12 лет в Израиле, муж 44, жена 41, оба наёмные, общий чистый доход 28 000 ₪/мес, двое детей). Живут в Реховоте, своя квартира 2.4 млн ₪ с остатком машканты 700 000 ₪ (платёж 5 200 ₪/мес, ставка средняя 4.4%). Родители Бергковичей репатриируются осенью 2026, и нужно купить им квартиру в том же городе — рассматривают 1.7 млн ₪ (3-комнатная). Родители будут платить семье символическую аренду 3 000 ₪/мес.
Финансовые параметры:
- Цена 2-й квартиры: 1 700 000 ₪
- Налог на покупку (8%): 136 000 ₪
- Юрист + расходы: ~28 000 ₪
- Накопления Беркович: 650 000 ₪
- Дефицит без машканты: ~1 214 000 ₪
Опция 1 (отдельная машканта на 2-ю, LTV 50%):
- Машканта 2: 850 000 ₪ @ 5.2% × 25 лет = 5 069 ₪/мес
- Суммарный платёж: 5 200 + 5 069 = 10 269 ₪/мес
- Лимит 40% от 28К: 11 200 ₪/мес — проходит впритык
- Своих нужно: 850 000 ₪ (имеют только 650К — дефицит 200К)
Опция 2 (mihzur + увеличение под залог обеих):
- Объединённая машканта: 700К + 850К = 1 550 000 ₪
- Залог: обе квартиры (общая стоимость 4.1 млн ₪), LTV объединённый 37.8%
- Платёж: ~8 971 ₪/мес @ 4.9% (ставка ниже за счёт большего залога)
- Суммарный платёж: один консолидированный, экономия ~1 300 ₪/мес vs Опции 1
- Своих нужно меньше — старая квартира служит расширенным обеспечением
С учётом «аренды» от родителей:
- Аренда 3 000 ₪/мес ниже порога 5 654 ₪ — освобождена от налога
- Банк засчитывает 75% × 3 000 = 2 250 ₪/мес как дополнительный доход
- Расширенный доход: 30 250 ₪/мес, лимит 40% = 12 100 ₪/мес
- Обе опции комфортно проходят
Выбор Беркович: Опция 2. Через тот же банк (Мизрахи-Тфахот), где была первая машканта. Согласовали структуру: heun на остаток старой машканты (часть в прайме, без штрафа; часть в фикс ло цмуда — heun ~3 800 ₪). Объединённая машканта 1.55М ₪ на 25 лет, mix 35% фикс ло цмуда / 32% мишутана к-5 / 33% прайм.
Итог: Родители получают квартиру в 800 м от семьи Беркович. Дополнительные расходы семьи — ~3 700 ₪/мес (8 970 − 5 200), частично покрыты «арендой» 3 000 ₪. Чистая нагрузка на семейный бюджет — ~700 ₪/мес. С учётом капитализации квартиры (~3% годовых) — финансово приемлемое решение для долгосрочной семейной поддержки.
Подводные камни
Двойная страховка
Каждая квартира требует своего полиса битуах нехес. Каждая машканта — своего битуах хаим (или единый расширенный полис). Стоимость страхования удваивается. См. статью о страховании — для второй квартиры оформляйте у прямого страховщика (банковский партнёр особенно дорог).
Налоговая декларация
Если вы получаете доход от аренды свыше 5 654 ₪/мес, нужно подавать ежегодную налоговую декларацию (дох шенати). Большинство наёмных работников её не подают; вторая квартира с арендой переводит вас в категорию «декларант». Это около 1 500–3 000 ₪/год услуг ройех хешбона.
Шевах (налог на прирост капитала)
Когда продаёте инвестиционную квартиру с прибылью, платите налог на прирост — типично 25% от разницы между ценой продажи и ценой покупки (с поправкой на индекс и расходы). Для первой квартиры на проживание есть значительные освобождения; для второй — практически нет.
Семейные сложности
Если вторая квартира покупается «для родителей», «для детей» или «для брата» — заранее обсудите юридический статус: чья квартира формально, кто платит налог на аренду (если будет), что происходит при разводе, при смерти, при продаже. Эти разговоры неприятны, но избежание их часто заканчивается семейными конфликтами через 5–10 лет.
Вторая квартира — это другая сделка, чем первая. Та же квартира за 1.7М, но: налог в 7 раз выше (136К vs 20К), первый взнос в 2 раза больше (50% vs 25%), банк смотрит на оба ваших платежа одновременно. С другой стороны — есть инструменты компенсации: mihzur объединяет, аренда добавляет к доходу, налог на аренду до 5К освобождён. Сделка реальна, но требует более тщательного планирования, чем первая.
Резюме
Покупка второй квартиры в Израиле — серьёзный финансовый шаг с несколькими специфическими сложностями: жёсткой регуляцией LTV, налогом 8% флэт, расчётом доходов «суммарно по обеим машкантам». Но это решаемая задача, особенно для семей, у которых:
- Есть значительный капитал в первой квартире (история 7+ лет машканты).
- Стабильный совместный доход 25+ тыс ₪/мес.
- Чёткая цель для второй квартиры — родители, дети, инвестиция.
- Запас на налог 8% наличными (типично 100–200 тыс ₪).
Главные стратегические решения:
- Опция финансирования: отдельная машканта (просто, но требует много своих), mihzur с увеличением (экономнее, сложнее), поручительство (гибко, не везде).
- Расчёт реального арендного дохода и его учёта банком.
- Налоговый режим: освобождение до 5 654 ₪/мес, 10% выше — планируйте арендную ставку с учётом этого.
- Долгосрочная стратегия: что произойдёт со второй квартирой через 10 лет — оставите, продадите, передадите детям?
Сравните 3 опции финансирования в калькуляторе
Введите остаток старой машканты, стоимость второй квартиры, ваш доход — увидите расчёт по всем трём опциям. Часто Опция 2 (mihzur + увеличение) даёт экономию 1 000–1 500 ₪/мес, но требует обдуманного решения о структуре залога.
Рассматриваете покупку второй квартиры?
Выбор между 3 опциями финансирования, расчёт арендного дохода, налоговая структура для будущей продажи — много решений, которые имеют долгосрочные последствия. Помогаем выстроить сделку с учётом 10-летнего горизонта.
Заказать консультацию →