В Израиле около 12% работающего населения — самозанятые. Это огромная категория: программисты-фрилансеры, дизайнеры, маркетологи, риелторы, физиотерапевты, владельцы маленьких бизнесов, частные адвокаты и врачи. Все они платят налоги, делают взносы в Битуах леуми, имеют годовой доход — иногда выше, чем у среднего наёмного работника. Но когда дело доходит до машканты, банк видит атзмаима принципиально иначе, чем наёмного работника.
Логика банка проста: у наёмного работника есть работодатель, который ежемесячно подтверждает доход тлушом маркетом. Это «гарантия» с третьей стороны. У атзмаима третьей стороны нет — он сам себе работодатель и сам себе бухгалтер. Поэтому банк применяет к нему более жёсткие фильтры: длинная история, минимальный из последних лет, поправка на сезонность, повышенные требования к ликвидности.
Банк оценивает доход атзмаима как средний или минимальный за последние 2–3 года, не как текущий или максимальный. Документы — через ройех хешбон (бухгалтер-аудитор), который заверяет годовые отчёты. Типовое одобрение: 60–70% от того, что получил бы наёмный с тем же средним доходом. Надбавка к ставке: +0.2–0.4%. Срок проверки: 4–6 недель vs 2 недели у наёмного. Главные стратегии преодоления: поручитель-наёмный работник, больший первый взнос, длинная история бизнес-счёта, регулярная зарплата самому себе.
Как банк видит ваш доход
Когда наёмный работник подаёт на машканту, банк просит 3 последних тлуш марке́т. Видит, например, 18 000 ₪ × 3 месяца → доход 18 000 ₪/мес. Простая арифметика.
У атзмаима не существует тлуша. Вместо этого банк смотрит на дохот шенатиим (годовые отчёты) за 2–3 последних завершённых года. Каждый отчёт заверен ройех хешбоном — это бухгалтер-аудитор, имеющий специальную лицензию.
Из годового отчёта банк извлекает:
- Эльк хи́я́ув (налогооблагаемая прибыль) — это и есть ваш «доход» с точки зрения банка. Не оборот, не прибыль до налогов на бумаге.
- Эльк нета (чистая прибыль после всех расходов и амортизации). Иногда банк смотрит и на неё, особенно для бизнесов с большими активами.
Полученные данные за 2–3 года банк трансформирует в «доход для машканты» одним из двух способов:
Метод 1: средний
Сумма за 2 года ÷ 24 = месячный доход. Иногда среднее за 3 года. Используется для атзмаимов с устойчивой историей и небольшими колебаниями (например, <15% между годами).
Метод 2: минимальный
Берётся самый низкий годовой доход из последних 2–3 лет, деленный на 12. Используется для волатильных бизнесов, где разброс между годами 25%+.
Какой метод применит банк — определяется его внутренней моделью риска, и заёмщик на этот выбор не влияет. Но: можно знать, что подадите вы как «волатильного» атзмаима, и заранее планировать соответственно.
Банк не смотрит на ваш текущий доход. Даже если последние 6 месяцев вы зарабатываете 40 тыс ₪/мес — для банка это «обещание», а не «факт». Факт — это закрытый налоговый год 2024 и 2023, который вы можете подтвердить отчётом. Поэтому атзмаим в момент роста бизнеса часто получает машканту на цифры, которые ему кажутся «старыми и заниженными» — но иначе банк работать не может.
Документы: полный пакет
Стандартный пакет атзмаима — это объёмный, обычно 80–150 страниц материала. Готовится с ройех хешбоном за 2–3 недели:
Базовый набор
- Дохот шенатиим за 2–3 последних завершённых года, заверенные ройех хешбоном.
- Шомер (налоговая декларация формы 1301) за те же годы, с печатью Расут ха-Мисим.
- Кабалот ишур ма́эмад — справка о статусе атзмаима (есек патур / есек мурше).
- Хешбоничот (выписки бизнес-счёта) за 6–12 последних месяцев.
- Выписки личного счёта за те же 6–12 месяцев.
- Подтверждение оплаты Битуах леуми и подоходного налога — отсутствие задолженностей.
Дополнительные документы (по ситуации)
- Контракты с основными клиентами (для фрилансеров — подтверждение источников дохода).
- Список основных клиентов с приблизительным объёмом бизнеса.
- Бизнес-план или прогноз на ближайший год (редко требуется, но полезно для презентации).
- Подтверждение членства в проф. ассоциации (для регулируемых профессий).
Услуги ройех хешбона по подготовке пакета — типично 1 500–3 500 ₪. Это сверх обычных годовых услуг бухгалтерии.
Почему атзмаим получает 60–70% от «наёмного» эквивалента
Возьмём двух человек с идентичным средним доходом 25 000 ₪/мес:
Наёмный работник Иван
Подал 3 тлуша × 25 000 ₪. Банк подтверждает доход 25К/мес. По правилу «платёж ≤ 40% дохода» — максимальный платёж 10 000 ₪/мес. На 25 лет под среднюю ставку 4.7% это машканта ~1.79 млн ₪.
Атзмаим Сергей
Подал годовые отчёты: 2024 — 30К/мес, 2023 — 25К/мес, 2022 — 20К/мес. Банк применяет «средний минус буфер»: ~22К/мес. Лимит платежа 8 800 ₪/мес. Машканта ~1.58 млн ₪.
На бумаге Сергей зарабатывает столько же, сколько Иван (в среднем). Но реальная машканта Сергея — ~88% от Ивана. Это «средний» сценарий. Для атзмаима с большой волатильностью (как Розовский ниже) понижение может достигнуть 60%.
Какие профессии проходят легче, какие труднее
- Адвокаты и нотариусы с практикой 3+ лет
- Врачи частной практики (особенно специалисты)
- Бухгалтеры, ройех хешбон
- Программисты на длинных контрактах (5+ лет один клиент)
- Малый бизнес с одним стабильным контрактом
- Стоматологи в кабинете
- Риелторы (сильная сезонность дохода)
- Маркетинг-фрилансеры с короткими контрактами
- Артисты, фотографы, музыканты
- Тренеры и инструкторы
- Кофейни и магазины малого формата
- Сезонный туристический бизнес
Это не дискриминация — это статистика дефолтов. Банк имеет внутренние модели, показывающие, что атзмаимы из «трудных» категорий имеют выше вероятность задержек платежа. Соответственно — жёстче условия.
4 стратегии увеличения шансов
Самый сильный рычаг. Арев (поручитель) — это второе лицо, которое подписывает машканту вместе с вами и берёт юридическую ответственность за платежи, если вы не сможете. Если арев — наёмный работник с устойчивым доходом, банк фактически перекладывает 30–50% риска на него.
Эффект: атзмаим, который сам прошёл бы на 60% от стандарта, с поручителем-наёмным проходит на ~85–90%. Часто это разница между «не могу купить» и «могу».
Кто может быть поручителем: родители, супруг, взрослые дети с устойчивой работой. Поручитель — это серьёзное юридическое обязательство, не «подпись для виду».
Чем меньшую долю стоимости квартиры просите у банка, тем меньше его риск, тем легче одобрение. Для атзмаима снижение LTV с 75% (максимум резидента-первой-квартиры) до 60% обычно достаточно, чтобы пройти даже волатильный профиль.
Это значит: на квартиру 2.3М ₪ нужно иметь не 575К ₪ своих (как при LTV 75%), а 920К ₪. Большая разница в требуемом капитале, но иногда — единственный способ.
Банк сравнивает атзмаима со срокусамозанятости 2 года и атзмаима с 5+ летней историей принципиально иначе. Длинная история показывает: бизнес пережил несколько циклов, не закрылся, продолжает приносить доход. Это сильный сигнал устойчивости.
Если у вас есть выбор: подать сейчас или через год после расширения истории — иногда лучше подождать. Дополнительный год истории может перевести вас из «волатильного» в «средний» риск-профиль.
Если у вас есть есек мурше (зарегистрированный бизнес как ИП или ООО), вы можете оформить себе ежемесячную «зарплату»: фиксированную сумму, переводимую с бизнес-счёта на личный, с подоходным и Битуах леуми, как у наёмного работника.
Для банка это создаёт «тлушо-подобный» след в выписках за последние 6–12 месяцев. Не превращает атзмаима в наёмного работника полностью, но смягчает восприятие банка: видно регулярный приток фиксированной суммы.
Это требует консультации с ройех хешбоном — оптимизация налогов между «зарплатой» и «прибылью» бизнеса нетривиальна, и неправильная структура может стоить больше, чем выигрыш от лучшей машканты.
Кейс Розовского
Контекст: Михаил Розовский (38 лет), фрилансер-программист, в Израиле 11 лет. Работает с 3 основными клиентами (международные стартапы), оплата — фиксированная месячная за контракт. Жена Анна — наёмная, дизайнер в местной компании, доход 14 000 ₪/мес. Двое детей. Хотят купить квартиру за 2.3 млн ₪ в Гиватаиме, машканта 1.7 млн ₪.
Годовые отчёты Михаила:
- 2024: 36 000 ₪/мес (бурный год, 3 крупных проекта)
- 2023: 32 000 ₪/мес
- 2022: 18 000 ₪/мес (один клиент прекратил контракт в марте, искал новых)
Подача 1 — Леуми (без поручителя):
- Банк применил метод «минимум»: 18 000 ₪/мес для Михаила.
- Доход семьи для расчёта: 18 000 + 14 000 = 32 000 ₪/мес.
- Максимальный платёж: 12 800 ₪/мес.
- Максимальная машканта на 25 лет: ~2.3 млн ₪ — формально проходят.
- Но: банк дал ставку с надбавкой +0.4% за «атзмаим-риск», требовал LTV 65% (не 75%), и оценил квартиру в 2.2М (вместо 2.3М). Реальное одобрение: 1.43 млн ₪ — на 270К меньше нужного.
Михаил предложил Анне (наёмной) быть основной заёмщицей, Михаила — соответствующим поручителем. Юридически это легально, банк принял.
Подача 2 — Мизрахи-Тфахот (Анна как основная, Михаил как арев):
- Основной доход: Анна 14 000 ₪/мес.
- Дополнительный (от поручителя): Михаил 26 000 ₪/мес (средний за 2 года вместо минимума).
- Суммарный доход для расчёта: ~31 500 ₪/мес.
- Одобрение: машканта 1.7 млн ₪, LTV 73%, ставка без атзмаимовой надбавки.
Урок: Структура «наёмный супруг — основной, атзмаим — поручитель» часто даёт лучший результат, чем атзмаим как основной. Не всегда возможно (требует наёмного супруга), но если есть — рассматривайте всерьёз.
Сроки и подводные камни
Сроки рассмотрения
Подача атзмаима занимает 4–6 недель до итогового решения, vs 2 недели у наёмного работника. Это потому что банк проверяет:
- Подлинность годовых отчётов (часто запрашивая их повторно у ройех хешбона).
- Согласованность между отчётами и выписками банковского счёта.
- Отсутствие задолженностей в Битуах леуми и Расут ха-Мисим.
- Иногда — звонок 1–2 основным клиентам для подтверждения контрактов.
Надбавка к ставке
Типовая надбавка: +0.2–0.4% ко всем маслулим. Это «atzmaim premium» — компенсация банку за повышенный риск. Для крупных машкант (от 2 млн ₪) или для атзмаимов с очень устойчивой историей надбавки может не быть.
Минимальный стаж
Большинство банков требуют 2 года непрерывной самозанятости с закрытыми налоговыми годами. Если вы стали атзмаимом в феврале 2024, реальная подача возможна не раньше середины 2026 (после того, как закроется 2025 год).
Банк — институт, который любит предсказуемость. Атзмаим — это «вроде того же», но без работодателя, который бы подписывался под вашими доходами каждый месяц. Поэтому банк делает скидку: смотрит на самый плохой ваш год за последние 2–3, добавляет небольшую надбавку к ставке и просит больше документов. Это не дискриминация — это арифметика рисков. Главный рычаг для вас — показать банку, что ваш бизнес устойчив через длинную историю, поручителя или большую долю собственных средств.
Резюме
Машканта для атзмаима — это машканта в условиях, оптимизированных «под наёмного работника». Банк применяет к вам конструкции, не очень подходящие для самозанятого: «средний за 2 года», «минимальный год», «надбавка за риск». Это не ваша проблема — это просто как устроена система.
Что делать практически:
- Готовьтесь заранее. За 6–12 мес до планируемой подачи: оптимизируйте налоги с ройех хешбоном, наладьте регулярную «зарплату» себе через фирму, убедитесь, что счёт «выглядит как у наёмного».
- Если есть наёмный супруг — рассмотрите его как основного заёмщика, а себя как поручителя. Часто это лучший вариант, чем атзмаим-основной.
- Подавайтесь в 2–3 банка параллельно. Разные банки применяют разные методы (средний/минимум), и иногда одобрение в одном банке принципиально лучше, чем в другом.
- Не подавайтесь в год после волатильного года. Если 2022 был «плохим», подождите 2026 с закрытым 2025, чтобы плохой год выпал из 2-летнего окна.
Просчитайте машканту с пониженным LTV
Введите доход (по «среднему» или «минимальному» методу) и сравните, сколько банк готов выдать при LTV 75% (стандарт), 65% (типично для атзмаима) и 60% (с большим запасом). Часто разница — в нужной сумме первого взноса.
Атзмаим, готовитесь к подаче?
Для самозанятых подача в банк требует другой подготовки: правильная структура «зарплаты», выбор оптимального года для подачи, поручитель vs первый взнос. Помогаем выстроить стратегию подачи за одну консультацию — иногда это разница между одобрением и отказом.
Заказать консультацию →